住宅ローンはいくつまで借り入れ可能か
ほとんどの銀行
・申込時の年齢が６５歳～７０歳未満まで、完済時の年齢が８０歳未満（７９歳まで）
※３５年借り入れ出来るのはおおよそ４４歳まで。
ろうきん（中央労働金庫）
・完済時の年齢が７６歳未満（実質７５歳まで）
※３５年借り入れ出来るのは４０歳まで。
フラット３５（住宅支援機構）
・基本的に７９歳までに完済ですが、親子リレー返済という返済方法が公式にあります。
・申込人の年齢が７０歳まで、連帯債務者に子世帯（１８歳以上）の収入合算。年金受給者の場合年金と、子世帯の収入を合算可能です。
※例）母（申込人６９歳）年金受給額１８０万円、長男（３５歳）年収３５０万円の場合、１８０万円＋３５０万円＝５３０万円の世帯収入として、借入期間は子供世帯の年齢ベースで３５年借り入れ可能です。
リバース６０は住宅購入資金を全て賄えない
みずほ銀行、新生銀行などでは60歳以上向けの住宅ローンを提供しておりますが、
基本的に物件価格の６０％までが融資可能額になります。
例えば、2,500万円の場合1,500万円までが貸出可能、残りは自己資金が必要になってきます。
他に住宅支援機構でもリバース６０という商品がございます。こちらは建て替えや住み替え、リフォーム費用が対象で新規物件購入は難しいですが、様々な選択肢がございます。
借入期間が３５年より少ない場合、どんな影響があるか
毎月の支払額
例１）住宅ローンを2,500万円借入で金利0.725%、３５年借入の場合
毎月の支払額 67,412円 35年間の総返済額 28,313,197円 内、利息3,313,197円
例２）住宅ローンを同じ2,500万円借入で金利0.725%、期間を２０年借入の場合
毎月の支払額 111,932円 20年間の総返済額 26,863,705円 内、利息1,863,705円
結果 毎月の返済額が44,520円高くなります。その代わり利息が1,449,492円安くなってますね！
※元利均等返済で計算
住宅ローンの審査
審査上はどうしても不利な方向に働きます。
住宅ローンの審査は、勤務状況や延滞の有無等の個人信用情報を見ますが、「返済比率」と言って毎月の返済能力も審査基準になります。
例えば年収400万円で、仮にA銀行の返済比率が３５％だとすると400万円×35％÷12か月＝116,666円になります。
- 先程の例１では支払額が67,412円<116,666円でゆとりあるように感じますが、
- 例２の支払額111,932円<116,666円で収まってはいますが、かなりギリギリですね。
実際には審査金利と言って、実際の支払額では無くてもう少し厳しい基準で審査される銀行が多いので、例２の方では中々難しいケースが多いと思います。他にも車ローンや携帯の分割払い等の既存借入も影響されます。
40－45歳の間の場合、他銀行で大丈夫でも労金さんの場合借入年数が短くなるので審査する場合は要注意です。
不利な方向には働きますが、実際に計算をして返済比率の範囲内で審査をし、内定した方も相当数いらっしゃいますので、詳しくは相談できる方にご相談頂けたらと思います。
フラット３５の親子リレー返済
フラット３５の場合、住宅支援機構が公認している親子リレー返済がありまして、こちらを利用するメリットは従来の借入が出来て、意外と息子夫婦の住宅ローンに協力する目的で申し込む方もいらっしゃいます。※住宅ローンは申込人が入居する為に貸出するローンなので、親、子（更には孫）が同居するのが条件になります。
デメリットは、ご家族の協力が必要な事と親、子両方とも別の住宅ローンを新規で借りるのが難しくなってくる事ですね。
また色々な情報をお伝えしていければと思います！ありがとうございます！
